出租人解除房屋租赁合同时，次承租人可否行使代位清偿权？

合肥债权债务律师何春雷

房屋租赁合同的履行过程中，如果承租人一直拖欠租金，出租人可以解除租赁合同并请求承租人返还租赁物或者基于所有权请求次承租人返还租赁物，但这往往会使得次承租人的利益受到损害。因此，《民法典》第719条规定了次承租人可以通过代替承租人偿付所欠出租人的租金和违约金的方式限制出租人的合同解除权，从而保障自己的权益。实践中，出租人解除房屋租赁合同时，次承租人可否行使代位清偿权？请看本期推送。

裁判规则

1.次承租人向出租人直接支付租金后，其付款数额充抵其应向承租人支付的转租租金——甲公司与乙公司、丙公司房屋租赁合同纠纷案案例要旨：次承租人向出租人直接支付租金后，其付款数额充抵其应向承租人支付的转租租金，如超出其应付租金数额，就超额付款部分对承租人享有追偿权。来源：江必新，张甲天主编：《中华人民共和国民法典学习读本.合同卷》，人民法院出版社2021年版。
2.次承租人对其是否代承租人清偿具有选择权，而非必须代为清偿——张宋欧诉陈明等物权保护纠纷案案例要旨：次承租人的代为清偿权的实质是为了保障次承租人对租赁物的占有、使用和收益的权利得到顺利实现，不因承租人未支付租金，出租人要求解除租赁合同并收回租赁房屋而导致次承租人无法继续使用租赁物、妨碍合同目的无法实现的情况发生。故次承租人对其是否代承租人清偿具有选择权，而非必须代为清偿。案号：（2022）浙06民终1509号审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2022-05-27
3.次承租人同意代为承租人向出租人支付租金的，租赁合同不解除——郑文俊诉上饶市禾策房产经纪有限公司等房屋租赁合同纠纷案案例要旨：次承租人为避免不必要的损失，同意在承租人不能履行租赁合同义务时，代其向出租人支付租金，且出租人同意的，租赁合同不解除。次承租人就承租人欠付的租金及违约金承担补充责任，承担补充责任后，可以充抵其应当向承租人应付的租金，超出应付租金数额部分可以向承租人进行追偿。案号：（2021）赣11民终544号审理法院：江西省上饶市中级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2022-02-17
4.承租人长期拖欠租金已不具备租赁合同继续履行的基础，次承租人代为清偿不能对抗出租人合同解除权——北京市天主教爱国会等诉北京金利赢房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷案案例要旨：承租人与出租人签订租赁合同后，承租人长期拖欠租金违约在先，双方当事人已经不具备继续履行租赁合同的基础，此时即便次承租人愿意代为支付承租人所欠的部分租金，也不能对抗出租人享有的合同解除权。案号：（2021）京民终131号审理法院：北京市高级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-06-10
5.承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，次承租人只有未在合理期限内行使抗辩权才会承担解除后果——李杰诉广州百佳超级市场有限公司物权保护纠纷案案例要旨：次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力。案号：（2019）粤民再33号审理法院：广东省高级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-06-29
6.次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金，可以抗辩出租人的合同解除权——张兰诉蔡超、陈海荣等房屋租赁合同纠纷案案例要旨：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人向法院提存了承租人欠付的租金和违约金，可以抗辩出租人的合同解除权。案号：（2019）苏13民终5090号审理法院：江苏省宿迁市中级人民法院来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-04-10

司法观点

1.次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金《民法典》合同编第719条第1款、第2款分别规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”“次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”这一条文是对承租人拖欠租金次承租人可以代缴的规定，借鉴的是最高人民法院相关的司法解释规定。在转租合同的法律关系中，承租人对出租人承担缴纳租金义务，次承租人对转租人承担缴纳租金义务。承租人对出租人拖欠租金，属于根本违约，出租人当然可以起诉承租人要求解除合同。但是，由于存在转租关系，涉及次承租人的转租合同利益，如果因为承租人未缴纳租金而解除租赁合同，次承租人的转租合同将无处依附而消灭。因此规定，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，并可以以此作为抗辩理由进行抗辩，主张出租人不得解除合同。次承租人交纳的租金和违约金，其实是替承租人履行义务，因此，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出次承租人应付的租金数额的，可以向承租人追偿。原《合同法》对此没有规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”本条（《民法典》第719条）借鉴这一司法解释的要旨，制定了本条新规则，突出了次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金的权利，以及次承租人代承租人支付租金和违约金后享有追偿权的规则。（摘自杨立新、李怡雯：《中国民法典新规则要点》，法律出版社2020年版，第373页。）
2.适用《民法典》第719条的注意事项第一，本条的适用仍应以《民法典》第716条、第717条、第718条规定为前提，即本条规定适用仍应以转租经出租人同意或视为出租人同意、转租期限未超过承租人剩余租赁期限作为前提条件。若不具备该前提条件，转租行为对出租人不具有法律约束力，出租人可以依据《民法典》第716条第2款规定解除租赁合同。本条规定允许第三人代偿实际上是对出租人行使合同解除权进行了一定程度的限制。第二，本条规定旨在稳定交易关系、维护出租人权益、保护无过错次承租人利益，符合《民法典》所规定的第三人代偿的规定。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在租赁合同中的主要权利是取得租金收益。根据《民法典》第722条规定，若承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。其次，根据合同相对性，次承租人在租赁合同关系中属于第三人，因承租人过错导致租赁合同解除的情况下，转租合同必然无法继续履行，无过错的次承租人利益难以得到保护，这一问题在审判实践中较为突出。为解决这一问题，本条规定因承租人拖欠租金产生的纠纷，次承租人可以请求代为清偿。本条规定未影响出租人在租赁合同项下收取租赁收益的基本权利及租赁物在价值和使用价值上的合理维持。允许转租的次承租人突破其与承租人之间合同的相对性，直接向出租人交付承租人欠付的租金和违约金，以维持出租人与承租人之间租赁合同关系，并进而保证承租人与次承租人之间转租合同的履行，有利于租赁市场的稳定性，促进出租人与次承租人之间利益平衡。此种允许次承租人代为支付租金和违约金的权利仍应限定在出租人与承租人之间租赁合同范围内。如前所述，如出现转租期限超过租赁合同剩余租赁期限等情形，超出部分的约定对出租人不具有法律约束力，此时租赁期限已届满，次承租人再主张代承租人支付欠付租金和违约金，已无基础。除非出租人与次承租人之间另行约定，出租人不受转租合同约束。第三，次承租人直接向出租人支付的租金和违约金，可以折抵其在转租合同项下向承租人应付租金，若其支付的数额超出其应当支付的租金数额，可以向承租人进行追偿。如前所述，根据合同相对性，次承租人并无向出租人给付租金的义务，但为了维持转租合同的稳定性，次承租人可以代为支付租金和违约金。次承租人作为第三人代为支付租金和违约金后，取得两项权利：一是在转租合同约定的租金范围内所代付的租金和违约金可以直接予以折抵应付转租租金；二是超过应付转租租金范围的，可以向承租人进行追偿。（摘自江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解》（中），人民法院出版社2020年版，第571~572页。）

法律条文

1.《中华人民共和国民法典》第五百二十四条　债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。
第五百三十五条　因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。
第七百一十九条　承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。