强制执行中所有权瑕疵不动产处置规则的完善之四

四、所有权瑕疵不动产处置规则的完善

“完全物权”和“清洁物权”不动产与所有权瑕疵不动产相比，具有明显不同的法律特征。作为产权明确、证照齐全且无权利负担的房地产，包括土地、建筑物等“完全物权”和“清洁物权”的不动产，在强制执行中对其进行司法拍卖等处置过程中，完全可以依据我国现存房地产交易制度进行。而后者则是产权虽然明确，但是证照不齐全或者虽然产权明确、证照齐全，却负有权利负担的不动产，在强制执行中需进行相应的瑕疵补正和权利负担涤除等前置程序，然后才能进入司法拍卖等处置措施，对依法不能瑕疵补正而且不存在严重瑕疵情形的不动产，又需要对其使用价值进行处置变现，手续繁琐、流程复杂。而由于我国民事法关于执行中财产处置程序的设计，主要沿袭执行标的物为“完全物权”或“清洁物权”的不动产模式，较少考虑到现实生活中大量所有权瑕疵不动产的特殊性。对该类财产的处置程序规范缺失，导致该类财产的处置低效和失范，加之一些不诚信的当事人极易利用法律漏洞，将“完全物权”、“清洁物权”的不动产变成所有权瑕疵不动产，以规避法院强制执行，故须在强制执行中予以特别重视，并在财产处置规则上，作出相应地调整和完善。

（一）进一步打通实体法通向程序法的正当化路径

“科学制定和认真实施程序法，大力发展程序法治，是建设法治国家的‘方便法门’”。增强强制执行程序设计的科学性，对于保障司法救济的最后一道防线不致失守，事关重大。在目前的强制执行中，应当结合强制执行工作的特点，对实体法中所确定和蕴含的一些具体权利，在程序中作出积极回应，并作出一定地调整和干预。否则会造成执行障碍。例如，在共同财产处置方面，《民法通则》第78条规定了财产共有人对共有财产享有共同处分权。在涉及被执行人与他人共有财产的执行方面，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条虽然规定了可以查封并赋予被执行人与其他共有人议价分割的权利，同时又规定“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的”，人民法院应当中止对该财产的执行。该条规定基于对共有人共同处分权的尊重，从程序上限制了法院对有充分证据证明和依实体法规范能够推定为共同共有或按份共有的其他共有人，作为被执行主体向其扩张执行力，但是由于对共有人提起析产诉讼程序性条件（如达不成议价分割协议的理由，以及达不成协议后的起诉期限）以及协商不成后也不起诉，法院能否径直拍卖等规范缺失，为其他共有人延缓提起诉讼、随意提起诉讼规避及时执行创造了一定条件，有必要对此加以完善。在所查封房屋遭遇拆迁，被执行人就补偿方式选择方面，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条虽然规定了被征收人享有货币补偿或房屋产权调换权，但是由于我国一些地方政策规定，拆迁安置房在一定期限内禁止转让。基于执行效率考虑，被执行人的房屋产权人补偿方式选择权，就必须在程序上受到相应限制。在被执行人另有房屋可供本人及家庭成员居住的情况下，只能选择货币补偿；在被执行人的拆迁补偿款可购置两套以上房产的情况下，就只能选择部分产权调换或部分货币补偿，以避免被执行人选择全部房屋产权调换的补偿方式，从而造成新的执行难。

（二）进一步完善协作配合规则，打通法院与管理机关的信息对流渠道

进一步做好国务院《不动产登记暂行条例》与民事诉讼法相关协助办理证照条款的衔接工作，细化人民法院和行政登记机关配合、协调程序，明确责任分工及责任承担，形成良性互动。对法院要求行政机关予以配合办理证照的，先行采取征询行政机关意见的前置方式，以体现司法权对行政权的尊重。法院在强制执行前，应向行政机关发出征询意见函，就待处置财产的违章状况及是否有补救措施，有何补救措施，以及对人民法院的处置措施征询意见，并限期答复，行政机关必须予以答复。征询意见函应当包括主要案情、法院拟采取执行措施、待处置的财产现状、处置中所遇到的现实障碍及法律问题、征询待处置财产权属缺陷的原因、有无受过行政处罚、是否有补救措施、对法院拟采取执行措施的意见和建议等内容。同时，不动产登记机构对人民法院要求协助办理登记事项存在异议的，应当依法及时提出。行政机关在不违背公共利益、行政管理法规的前提下，应对法院协助执行事项，建立绿色通道，制订有别于普通公民（法人）的登记规则，特事特办。

（三）完善分类处置规则，实现司法效益价值目标

“在司法领域，效益体现当事人诉讼投入、国家投入与产生的成效之间的关系”。效益价值的实现与否，是司法执行满意度的重要指标。人民法院应当在法律权限内穷尽一切手段，以公正价值为导引，以效益价值为目标，通过进一步强化查封财产的控制措施和处置前的调查措施，针对所有权瑕疵不动产的类型、瑕疵程度、瑕疵形成原因等具体情形，分别进行处置：

1.限期瑕疵补正。强制执行中，人民法院限期补正缺陷，是提高执行到位率和最大限度保护权利人合法权益的有力举措。对于一些轻微权利瑕疵或一般权利瑕疵的不动产，可责令当事人限期向有关部门交纳处罚金或税款从而补办手续，或建议有关主管机关责令对当事人所有权瑕疵建筑物限期改正。有关机关应当在符合法律政策的前提下予以补正，不能补正的，应当及时向人民法院书面告知理由，从而使所有权瑕疵财产变为“清洁物权”的财产，及时进入拍卖程序。

2.现状处置。所谓现状处置，是指在不动产司法处置过程中,对无法进行所有权瑕疵补正的被执行人财产，由法院委托拍卖人就处置标的现状，事前做出声明,拍卖人或委托人可以在成交后，按照声明标的的现状，将拍卖标的物直接移交给买受人,并且无须对拍卖标的物权属缺陷承担保证责任的一种拍卖方式。目前，应当明确现状处置财产的范围、所有权瑕疵的告知程序、因权利瑕疵的折价评估规则，并由买受人作出自愿接受交易风险的承诺书，同时人民法院应当向相关权利人出具限制再行转让的相关裁定书。

3.部分限权处置。对涉及农村房屋处置的问题，必须遵守保障农民住宅权的法律底线，因为“农民的基本生存需求决定了农村宅基地的分配制度，农民基于身份获得宅基地是赋予农民的基本福利，而且是国家土地管理体系的核心问题。”为此，人民法院在处置作为被执行人财产的农村房屋时，应当保留房屋之下的宅基地使用权。在现行制度空间内，适当打破“房随地走”、“地随房走”的捆绑转让模式，允许房地异主，引入传统民法中（法定）地上权制度，”以此满足财富自由、财富流动效率的制度需求和执行功能的需求。可对农村房屋的处置采取限权处置，将农村房屋使用权从所有权中分离出来后，使房屋所有权置身于执行标的之外，仅以房屋使用权进行拍卖、变卖、抵偿。同时，明确法院与当地农村集体经济组织和相关土地管理部门的会商、告知、协助程序，以及对买受人再次处分进行限制等。

4.强制收益管理。强制收益管理，是指对难以拍卖的所有权瑕疵不动产，选定一定管理人对该项财产的收益予以管理，并以其收益清偿金钱债务的制度。目前，《民诉法解释》虽然规定了强制管理制度，但是规定的还较为粗放，难以具体操作。目前应当对强制管理的主体选定、适用强制管理的条件、标的物的范围、强制管理的期限、强制管理的监督责任、强制管理的管理成本、收益报告及结算、财产强制管理者造成财产损失的责任、财产管理收益核算，以及对被执行人欠款折抵程序等作出明确规定，以实现被执行人财产的社会效益最大化。