房屋交易失败，双倍定金如何确认？

      上海市虹口区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，就双方争议的定金索要问题进行审理，并判决卖家郑某按照定金2万元向买家支付。

　　卖家郑某经中介公司介绍与买家朱某达成房屋买卖意向，并且三方共同签署了房地产买卖居间协议。协议中约定朱某需支付2万元的购房定金。不久后朱某便将定金支付给中介公司，由中介公司代为保管。后因种种事宜，郑某不愿再出售该房屋，三方磋商未果后决定不再交易。

　　朱某认为协议不能履行的原因在于郑某，且在签署三方协议后由中介公司代收其额外支付的10万元定金。朱某共计支付定金12万元。在郑某不愿出售房屋的情况下，中介公司已将12万元定金退还给朱某。因认定是对方的过错，朱某将郑某起诉至法院，要求解除三方协议，另要求郑某按照定金罚则的规定，向自己再支付12万元。

　　郑某称房屋不再出售，同意解除三方协议。其确实要求朱某将2万元定金支付给中介公司，由中介公司代收，但并未要求朱某额外支付10万元定金。因此即使赔付双倍定金，也只同意向朱某再支付2万元。

　　因本案协议系三方签署，且中介公司作为定金代收方，与本案有利害关系，法院通知中介公司作为第三人参加诉讼。中介公司称，郑某曾多次电话告知己方，要求向朱某另收10万元定金，故中介公司通知朱某并实际累计收取了12万元定金。其后，中介公司已经全额退还定金12万元。同意解除三方协议，并认为应由郑某向朱某支付12万元。

　　法院审理后认为，各方均同意解除三方协议，故三方协议应予解除。鉴于协议不能继续履行的原因在于郑某不愿继续出售房屋，郑某应当承担违约责任即向朱某退还定金。但朱某提供给法院现有证据并不能显示郑某多收10万元定金，据此只能认定房屋买卖的定金应为2万元。鉴于中介公司代收定金并已实际退还，故郑某应再向朱某支付2万元。（徐丹阳）

　　■法官说法■

　　定金是当事人为保障债权实现，而以给付金钱行为作为债务履行的担保。法律规定，定金合同在完成定金交付时成立，因此定金合同属于实践合同。

　　定金的数额由当事人约定，如果实际交付的定金与约定的定金数额不一致，则以实际交付的定金作为定金数额。但是，定金数额不能超过主合同标的额的20%。如果合同顺利履行，则关于定金数额的确定不会产生实际意义，毕竟定金最终都落实到合同总价款中。但如果在合同履行过程中违约，不愿继续履行合同，则定金数额的确定则会对应支付的款项产生影响，此处涉及到了定金罚则的应用。

　　定金罚则是违约责任的表现形态之一。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。在郑某与朱某的案件中，因为没有证据证明中介公司应郑某的要求额外代收定金10万元，所以定金数额仍为2万元，郑某应向朱某支付的款项也应为2万元。

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